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Barrio Salamanca

Barrio Salamanca

25 02 - 2021

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El barrio de Salamanca es un distrito en el que en el que habitan unas 150.000 personas, con una renta familiar media de unos 77.000 euros anuales, lo que lo posiciona entre los más ricos de la ciudad, y también del país (Urban Audit, 2016).

El barrio de Salamanca, con su privilegiada ubicación en el centro de la ciudad, se ha convertido en uno de los barrios de mayor nivel de vida de Europa. Es considerado el barrio de mayor nivel de vida de Madrid desde el punto de vista residencial y de negocios. Es también una de las principales zonas turísticas de Madrid, al concentrarla mayor oferta de ocio y compras de la ciudad. En sus principales calles comerciales –Ortega y Gasset (conocida como la Milla de Oro de la moda en Madrid), Serrano, Goya ,Hermosilla y Claudio Coello, o el callejón de Jorge Juan– se ubican todas las tiendas de lujo de la capital y concentran el mayor número de restaurantes de alta cocina

Salamanca es uno de los distritos con mayor número y densidad de automóviles, con un turismo por cada dos habitantes, a pesar de ser el distrito con más paradas de autobuses y metro

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En la zona se da una gran concentración de oficinas, bancos y sedes de grandes empresas multinacionales y es donde mayor riqueza económica se genera de todo el municipio. No obstante, el barrio acometió rehabilitaciones en las calles Serrano y Jorge Juan ,convirtiendo al peatón en protagonista. Se eliminaron plazas de aparcamiento en superficie, se dejaron aceras más anchas y se aplicó una nueva estética en el mobiliario urbano y en el pavimento para aumentar la calidad de vida de los ciudadanos, así como la competitividad de los actores económicos.

Desde 2015 se han producido únicamente 3transacciones por encima de los 100 M en el barrio de Salamanca:

• Velázquez 86D, que fue adquirido a través de la operación de Colonial de la compra de la SOCIMI Axiare por parte deColonial.

• Velázquez 34, cerrada por CBRE durante el confinamiento en oficinas.

• La compra del hotel Villa Magna a finales de 2018 por parte del grupo Mejicano RLH Properties por un precio de 210 millones (1,4 millones por habitación).

En 2019 y 2020 salió a subasta pública el edificio de María de Molina, 48-50 por importe inferior a 200 M y quedó desierta en ambas convocatorias.

Resumen ejecutivo

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El barrio de Salamanca sigue marcando las rentas máximas del mercado de oficinas en los edificios rehabilitados, superando a Castellana, y alcanzando rentas por encima de los 42 €/m2.Los activos residenciales en el barrio de Salamanca siguen siendo un valor refugio, aunque han bajado los ritmos de venta y los pisos de más de 1,5 M tienen dificultades en transaccionarse .Tras marcar un récord histórico en 2019 con la venta del local de Serrano 64 a Prada por encima de los 100.000 €/m2, la calle Serrano ha visto cerrar locales pequeños durante el periodo de confinamiento. Esto ha permitido la entrada de nuevos operadores a final de 2020.

La compra del hotel Villa Magna marcó el récord en términos de precio por habitación registrado en Madrid hasta la fecha. Este hotel competirá tras su reforma y nuevo operador directamente con el Four Seasons y el Mandarin Oriental. Durante 2020 se han transaccionado inmuebles como Velázquez 34 (oficinas y retail), el local de Serrano 5 (ambas operaciones intermediadas por CBRE) y Príncipe de Vergara 108.Tan solo se han producido tres operaciones de más de 100 M desde 2015, dos de oficinas y una hotelera.

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Oficinas

El barrio de Salamanca tiene un stock de oficinas de 750.000 m2.El sector público tiene además 171.000 m2. El stock de grado Ano llega a 110.000 m2.

Los propietarios de los mejores edificios de oficinas de la zona son Colonial, Hermanos Revilla, GMP e Infinorsa, cuya Torre Serrano suele marcar máximos de renta. Dado el alto interés por parte de ocupantes en esta zona, algunos propietarios de inmuebles han puesto al día sus edificios para cumplir con los nuevos requerimientos de la demanda.

Destaca la rehabilitación de Serrano 88 de la mano de CBRE, que permitió el pre alquiler del espacio a rentas máximas de mercado. De la misma manera, más del 50% de la superficie de Velázquez 34, también comercializado por CBRE, estaba pre alquilado antes de la finalización de sus obras. Goya 36 fue también pre alquilado en su totalidad.

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Los nuevos proyectos –actualmente en reforma integral– son los edificios de Claudio Coello 123, Velázquez 88 y Ortega y Gasset 100.

El barrio de Salamanca ha marcado las rentas máximas del mercado de oficinas en este ciclo, superando incluso a Castellana. Alguno de sus edificios mejor ubicados con las rehabilitaciones más punteras tocaron rentas por encima de los42 €/m2. Durante el confinamiento se han seguido realizado transacciones puntuales entorno a los 41 €/m2.

Durante el 2020 se han cerrado únicamente las ventas de Velázquez, 34, intermediada por CBRE en septiembre, y Príncipe de Vergara 108 en los últimos días del año.


Retail

En la calle Serrano, la calle comercial por excelencia de la zona, han aumentado de 12 a 19 los locales disponibles (Dic 2019 vs. Dic 2020),ya que locales de pequeño tamaño no han podido mantener el nivel de renta tras la crisis sanitaria.

No obstante, a final de año se ha reactivado la actividad de alquiler. Las principales operaciones cerradas en las calles prime han sido Velazquez 34, a Druni, y varios locales en la calle Serrano con la entrada de Larrumba, Jott, Opatra London y Moncler, siendo estas dos últimos sus primeras tiendas en Madrid.

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El barrio de Salamanca cuenta con casi 370,000 m2 en 523 locales concentrados en las calles principales: Serrano, Ortega y Gasset, Goya, Claudio Coello y Ayala.

Destaca el movimiento de IKEA, que tras probar con su pop-up urbana de la calle Serrano se mueve a Goya. Otra llegada destacada es el restaurante Bel Mondo del grupo Big Mamma. Pese al COVID, ha adquirido rápidamente gran popularidad y tras aparecer en todas las listas de los locales más “in” de Madrid tiene una larga lista de espera.

Hoteles

La presión en precios derivada de la elevada demanda para desarrollar los usos tradicionales ,como residencial y oficinas, junto con las barreras urbanísticas para la reconversión hotelera de los inmuebles existentes, han limitado la oferta hotelera en el distrito. Siguiendo la pauta del resto de usos, el barrio de Salamanca concentra una parte importante de los hoteles de lujo de Madrid.

Así, el 23% de las habitaciones del distrito pertenecen a la máxima categoría (5* y 5*GL), mientras que este porcentaje disminuye al 14% en el conjunto de la ciudad.

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La elevada demanda turística en la zona, combinada con la limitación de la oferta hotelera, han derivado en un interés pujante de la comunidad inversora en los hoteles del barrio de Salamanca.

El barrio de Salamanca cuenta con 37establecimientos hoteleros que suman un total de 3.965 habitaciones ,representando aproximadamente un 9.0%de la oferta hotelera total(medida en alojamientos y habitaciones) de la ciudad.

Se espera que a lo largo de 2021 el barrio de Salamanca mantenga su relevancia dentro del mercado de inversión hotelera, con operaciones potenciales como la venta del establecimiento de 5estrellas Bless Madrid, antiguo Gran Hotel Velázquez

De este modo, la compra del hotel Villa Magna es la operación de mayor volumen en términos de precio por habitación registrada en Madrid hasta la fecha. El hotel se encuentra inmerso en una reforma de gran calado que mejorará notablemente sus prestaciones para adaptarlas a los estándares de lujo de la cadena norteamericana Rosewood, que gestionará el hotel tras su reapertura (prevista para finales de 2021). La reforma y el nuevo operador ayudarán al hotel a preservar su protagonismo en el mercado hotelero dela capital, compitiendo directamente con el FourSeasons y el Mandarin Oriental.

Residencial

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Los ritmos de venta en el barrio de Salamanca se han desacelerado en los últimos 16-18meses, principalmente por tres motivos:

• Restricciones de movilidad por COVID para el cliente extranjero (principal comprador de este tipo de producto en este barrio).

• Horquilla de precios en máximos en los últimos dos años.

• El cliente nacional, con las nuevas necesidades motivadas por la pandemia ,está buscando otras zonas no tan masificadas y otro tipo de producto más flexible, con terrazas/jardines amplios y luminosidad.

Actualmente hay en torno a una veintena de proyectos de obra nueva en comercialización, algunos con la obra acabada y unidades pendientes de venta. Todo inmueble que supera los 1.5 M€ está teniendo problemas para transaccionarse.

Los activos residenciales en el barrio de Salamanca, que alcanzan precios medios superiores a los 6.000 euros (el doble de la media en Madrid),siguen siendo un valor refugio para muchos clientes.

Las transacciones realizadas en 2019 y 2020de inversión son pocas y todas relativas a PRS, es decir edificios terminados y alquilados lo que pone de manifiesto la falta de suelo para BTR.

Destacan las dos operaciones de Vivenio en las calles Hermosilla y Padilla en 2019. Por volumen, son reseñables las siguientes transacciones:

• Velázquez 21, donde CBRE asesoró en venta en 2019 y fue adquirido por Grifolls.

• Serrano 53, adquirido por Twin Peaks Capital, que compró para alquiler pero ahora está comercializando las viviendas para su venta una a una.

• Hermosilla 7, destinada al alquiler 2019,siendo la mayor operación realizada en la zona en los últimos años por más de 34millones

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